| 類型 | 事件投訴 |
| 主題 | 關于澳林花園項目土地抵押權人烏海市鑫盛典當有限公司的抵押權被侵害的緊急情況反映 |
| 信件內容 | 尊敬的烏海市領導，您好！ 本人是烏海市鑫盛典當有限公司（以下簡稱“鑫盛典當公司”）的代理律師，相關部門調整烏海市海勃灣區澳林花園項目規劃、頒發預售許可證、將新增商業網簽在市住建局名下、為該項目購房者辦理不動產權證，侵害了澳林花園項目土地抵押權人鑫盛典當公司的抵押權利。烏海市相關部門應盡快采取相應補救措施，保障鑫盛典當公司的合法權益。具體情況如下： 一、基本事實 根據鑫盛典當公司的介紹和相關材料，2013年9月6日，鑫盛典當公司與內蒙古景瑞隆房地產開發有限責任公司（以下簡稱“景瑞隆公司”）簽訂《土地典當抵押借款合同》，景瑞隆公司向鑫盛典當公司借款2500萬元，景瑞隆公司將其位于烏海市海勃灣區濱河新區B-15號國有土地使用權【土地使用權證號：烏國土資海勃灣分國用（2011）第04409號】抵押給鑫盛典當公司，烏海市國土資源局海勃灣分局為鑫盛典當公司頒發了《土地他項權證明書》。借款到期后，景瑞隆公司未贖當，截至目前，景瑞隆公司拖欠鑫盛典當公司借款本息已達一億多元。 本人前往烏海市相關部門進行調查了解，獲知信息如下： 第一，相關部門正在為部分購房者辦理不動產權證。相關部門從未通知鑫盛典當公司、更未征得鑫盛典當公司同意，便正在為部分購房者辦理不動產權證。 第二，烏海市住建局頒發澳林花園項目預售許可證時未征得鑫盛典當公司同意。烏海市住建局于2014年7月、2014年11月、2020年12月，分別針對“澳林花園小區8＃、9＃商住樓”“澳林花園1＃、2＃商住樓商鋪部分”“澳林花園住宅小區1-3號商業樓”頒發預售許可證，但均未征得土地他項權人鑫盛典當公司的同意。 第三，相關部門變更澳林花園項目土地用途、容積率，增加9500平方米配套商業，均未征求他項權人鑫盛典當公司的意見。 第四，相關部門在沒有法律依據和合同依據的情況下，將澳林花園住宅小區1號-3號商業樓網簽在烏海市住建局名下。 二、法律分析 我們認為，有關部門的部分具體行政行為違反了相關法律、法規、規章的規定，侵害了鑫盛典當公司的合法權益，上述情形包括： 1.為澳林花園項目部分購房者辦理不動產權證的行為 《自然資源部關于做好不動產抵押權登記工作的通知》（自然資發[2021]54號）第三條第二款規定：“《民法典》施行前已經辦理抵押登記的不動產，抵押期間轉讓的，未經抵押權人同意，不予辦理轉移登記?！薄吨腥A人民共和國物權法》第一百九十一條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！?根據上述規定，在《民法典》施行前已經辦理抵押登記的不動產，未經抵押權人同意，抵押人不得轉讓抵押財產，不動產登記部門不得辦理不動產轉移登記。2013年，烏海市國土資源局海勃灣分局向鑫盛典當公司頒發《土地他項權證明書》，鑫盛典當公司對澳林花園項目土地享有抵押權。在景瑞隆公司未按期履行債務的情況下，未經鑫盛典當公司同意，景瑞隆公司不得轉讓抵押財產，不動產登記機關也不得辦理轉移登記。而烏海市不動產登記機關卻在未征得鑫盛典當公司同意的情況下，為澳林花園項目部分購房者辦理不動產權證，嚴重違反了法律規定，侵害了抵押權人鑫盛典當公司的合法權益。 2.調整澳林花園項目規劃，變更土地用途和容積率，增加9500平方米配套商業的行為 根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第五十條第二款等規定，相關部門調整澳林花園項目規劃，應聽取作為利害關系人鑫盛典當公司的意見。但是，在該項目規劃調整過程中，相關部門一直未與鑫盛典當公司取得聯系，更沒有聽取鑫盛典當公司的意見，違反了上述規定。 3.為澳林花園項目頒發預售許可證，將修改規劃后新增的1號-3號商業樓網簽在烏海市住建局名下的行為 根據行政許可法的規定，以及原建設部《城市商品房預售管理辦法》關于預售許可的規定，再結合前述《中華人民共和國物權法》及《自然資源部關于做好不動產抵押權登記工作的通知》等規定，烏海市相關部門為澳林花園項目頒發預售許可證的行為，以及將新增商業網簽至烏海市住建局名下的行為，完全無視鑫盛典當公司作為利害關系人的權利，違反了上述相關規定，侵害了鑫盛典當公司的合法權益。 綜上所述，相關部門撇開他項權人鑫盛典當公司，變更項目規劃、發放預售許可、甚至直接給購房者辦證的行為，違反了多項國家法律、法規、規章的規定。這些行為不僅僅是對鑫盛典當公司抵押權的漠視，更是對我國抵押擔保法律制度的藐視和挑戰。這種漠視和藐視所產生的影響，將遠超過對鑫盛典當公司這一家企業的影響，將會嚴重損害烏海市政府公信力，打擊烏海市所有他項權人的信心，必將挫傷各類金融機構等主體為企業提供融資的積極性，也會助長債務人逃避債務的不法動機，如事件發酵，將會極大損害烏海市在全國的形象，損害烏海市的營商環境，進而不利于烏海市的經濟發展和社會穩定大局。 三、意見和訴求 我們認為，在未經他項權人鑫盛典當公司同意的情況下，相關部門給澳林花園項目購房者辦理不動產權證等行政行為違法。建議相關部門采取如下補救措施： 第一，立即停止給澳林花園項目購房者辦理不動產權證； 第二，若已經給部分購房者辦理了不動產權證，則應立即撤銷已辦理的不動產權證； 第三，此后相關部門作出任何涉及澳林花園項目的決策前，請及時告知鑫盛典當公司，保障鑫盛典當公司的知情權、參與權、同意權和優先受償權。 如相關部門拒絕與本人或鑫盛典當公司聯系，或者不積極解決相關問題，鑫盛典當公司將繼續向上級部門及國家有關部門進行反映，并保留采取一切合法途徑進行救濟的權利，直至問題解決！ |
| 姓名 | 張** |
| 添加時間 | 2022年09月27日 |
| 回復時間 | 2022-10-14 16:48:30 |
| 辦理單位 | 烏海市市域社會治理中心 |
| 辦理狀態 | 已完結 |
| 辦理結果 | 您好，您反映的公司間的糾紛問題超出受理范圍，建議通過法律途徑解決。 |
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